Pagamentos de obras em Rhode Island
Mechanics' lien em Rhode Island: prazos, aviso e execução
Em Rhode Island, qualquer pessoa que não tenha sido paga por trabalhos ou materiais fornecidos para uma construção pode reclamar um lien (garantia sobre o imóvel) sobre o terreno ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 34-28-1. O lien perde-se se não for enviado por correio e registado um aviso de intenção (notice of intention) no prazo de 200 dias após os trabalhos e se não for apresentada uma petição no Superior Court (tribunal superior) no prazo de 40 dias após o registo. A DiLibero & Associates executa e contesta mechanics' liens a partir do seu escritório em Providence.
O que é um mechanics' lien e quem o pode reclamar em Rhode Island
Um mechanics' lien é uma pretensão sobre um imóvel por trabalhos de construção ou materiais não pagos. Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 34-28-1(a), quando um edifício ou outra benfeitoria é construído, alterado ou reparado por contrato verbal ou escrito com o proprietário, ou a pedido do proprietário, a benfeitoria e o terreno ficam sujeitos a liens por todos os trabalhos realizados e materiais fornecidos por qualquer pessoa. O contrato não tem de ser escrito, e o proprietário tem de ser dono do terreno nessa altura. Isso abrange empreiteiros gerais, subempreiteiros, fornecedores e trabalhadores.
Ao abrigo do § 34-28-1(b), é nula a cláusula contratual que pretenda impedir um aviso de intenção ou qualquer diligência para executar um lien. A renúncia ao lien assinada com o pagamento ou depois dele continua válida.
Ao abrigo do § 34-28-4.1, o empreiteiro que contrata diretamente com o proprietário, com exceção de um fornecedor de materiais, só mantém o seu lien se tiver entregado ao proprietário um aviso de possível mechanic's lien antes de iniciar os trabalhos, no contrato escrito ou por correio certificado com aviso de receção.
Primeiro passo: o aviso de intenção no prazo de 200 dias
Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a), o lien é nulo e perde-se totalmente se o requerente, antes dos trabalhos ou materiais ou no prazo de 200 dias após os mesmos, não fizer duas coisas:
- Enviar o aviso de intenção por correio registado ou certificado pré-pago, com aviso de receção, ao proprietário registado, para a última residência ou local de atividade conhecido, ou para o endereço do terreno se nenhum for conhecido.
- Apresentar uma cópia nos registos prediais (land evidence records) da cidade ou vila onde se situa o terreno.
Ao abrigo do § 34-28-4(b), o aviso ajuramentado identifica o proprietário, o terreno, os trabalhos ou materiais e o seu valor aproximado, para quem os trabalhos foram realizados e o requerente, e declara que o requerente não foi pago. A alínea (c) fornece um modelo.
O registo só torna o lien eficaz relativamente aos trabalhos realizados ou materiais fornecidos nos 200 dias anteriores ao registo e depois dele. Se o aviso enviado por correio for devolvido sem entrega, registe-o com o envelope devolvido no prazo de 30 dias após a devolução e no máximo 200 dias após o envio, caso contrário o lien perde-se.
A secção 34-28-4 excetua um grupo: arquitetos, engenheiros e os respetivos subempreiteiros, que, ao abrigo do § 34-28-7, têm de enviar e registar o aviso antes do mais tardio de dois prazos: 200 dias após os seus trabalhos ou 10 dias após o início visível da construção.
Segundo passo: executar o lien no Superior Court no prazo de 40 dias
Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a), todo o lien é nulo e perde-se totalmente se o requerente não apresentar também:
- Uma petição para executar o lien no Superior Court do condado onde se situa o terreno.
- Um aviso de lis pendens (ação pendente) nos registos prediais da cidade ou vila onde se situa o terreno.
Ambos têm de ser apresentados no prazo de 40 dias a contar do registo do aviso de intenção; o prazo conta-se a partir do registo, e não do último dia de trabalho nem do envio. A petição é apresentada no mesmo dia que o lis pendens ou no prazo de 7 dias após o mesmo. Ultrapassar os 40 dias faz perder o lien, mesmo que haja mais trabalhos depois.
Ao abrigo do § 34-28-13, a petição indica o montante reclamado, os trabalhos extra, os pagamentos e as datas dos trabalhos, descreve as diligências tomadas para tornar o lien eficaz, descreve o imóvel, pede que a benfeitoria seja vendida para pagar a pretensão e identifica o proprietário registado e todos os outros requerentes de liens e titulares de direitos registados.
Prazos do mechanics' lien em Rhode Island
| Passo | Prazo | Fonte |
|---|---|---|
| Aviso de possível mechanic's lien (empreiteiro direto, não fornecedor) | Antes de iniciar os trabalhos, no contrato escrito ou por correio certificado com aviso de receção | R.I. Gen. Laws § 34-28-4.1 |
| Enviar o aviso de intenção ajuramentado (correio registado ou certificado com aviso de receção) e registar uma cópia | Antes dos trabalhos ou materiais ou no prazo de 200 dias após os mesmos | R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a) |
| Aviso devolvido sem entrega | Registá-lo com o envelope no prazo de 30 dias após a devolução e no prazo de 200 dias após o envio | R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a) |
| Arquiteto, engenheiro ou respetivo subempreiteiro | O mais tardio de: 200 dias após os trabalhos ou 10 dias após o início visível da construção | R.I. Gen. Laws § 34-28-7 |
| Petição no Superior Court e aviso de lis pendens | No prazo de 40 dias a contar do registo do aviso de intenção | R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a) |
| Ordem das duas apresentações | Petição no mesmo dia que o lis pendens ou no prazo de 7 dias após o mesmo | R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a) |
| O proprietário presta caução ou depósito em dinheiro, ainda sem petição | Petição contra o fiador ou a secretaria dentro dos limites do § 34-28-10 | R.I. Gen. Laws § 34-28-17(b)(1) |
| O proprietário presta caução ou depósito em dinheiro após a petição | Alterar a petição para incluir o fiador ou a secretaria no prazo de 60 dias após a notificação do despacho | R.I. Gen. Laws § 34-28-17(b)(2) |
Falhar um passo extingue o lien, embora a pretensão contratual de pagamento se mantenha, com um prazo de 10 anos ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 9-1-13(a); consulte a nossa página sobre litígios contratuais em Rhode Island .
Extinguir um lien ou defender-se contra ele
Caução ou depósito em dinheiro. Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 34-28-17(a), depois de apresentado um aviso de intenção ou uma petição, o proprietário, arrendatário ou inquilino pode depositar na secretaria do Superior Court uma quantia em dinheiro igual a todas as pretensões de lien, incluindo custas, juros legais e honorários de advogado razoáveis do titular do lien, ou depositar uma caução (surety bond) nesse montante. Um juiz profere então um despacho ex parte que extingue o aviso de intenção e o lis pendens, e a pretensão prossegue contra o depósito ou a caução.
Vícios no aviso ou nos prazos. Cada requisito dos §§ 34-28-4, 34-28-4.1 e 34-28-10 constitui uma defesa: falta de envio por correio registado ou certificado com aviso de receção; envio ou registo mais de 200 dias após os trabalhos; um elemento em falta ou falta de juramento; falta de aviso de possível mechanic's lien por parte de um empreiteiro direto; ou uma petição ou lis pendens fora dos 40 dias ou da sequência de 7 dias.
Registo profissional. Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 5-65-4, um empreiteiro não pode registar um lien, apresentar uma reclamação junto da entidade reguladora (board) nem processar para obter pagamento por trabalhos numa estrutura abrangida pela lei de registo, a menos que estivesse registado quando apresentou a proposta ou celebrou o contrato e durante todos os trabalhos. Um tribunal pode afastar esse impedimento para evitar uma injustiça substancial.
Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 5-65-10(a)(6), a entidade reguladora pode também revogar, suspender ou recusar um registo, após notificação e audiência, quando um lien foi registado porque o registado não pagou indevidamente ao requerente, e, ao abrigo do § 5-65-10(k), os mechanics' liens não satisfeitos permitem-lhe duplicar as suas coimas. Consulte a nossa página sobre litígios com empreiteiros e obras em casa em Rhode Island .
Mechanics' liens em Massachusetts: uma breve comparação
Massachusetts usa um processo diferente, com várias etapas, ao abrigo do M.G.L. c. 254; o quadro indica apenas o que a lei prevê.
| Passo | O que a lei prevê | Fonte |
|---|---|---|
| Aviso de contrato (notice of contract) | Registar na conservatória do registo predial (registry of deeds) no prazo mais curto de: 60 dias após um aviso de conclusão substancial, 90 dias após um aviso de rescisão ou 90 dias após o último trabalho ou material | M.G.L. c. 254, § 2 |
| Declaração de conta (statement of account) | Registar no prazo mais curto de: 90 dias após um aviso de conclusão substancial, 120 dias após um aviso de rescisão ou 120 dias após o último trabalho ou material | M.G.L. c. 254, § 8 |
| Ação cível de execução | No prazo de 90 dias após a apresentação da declaração, no Superior Court ou no District Court (tribunal distrital) da área onde se situa o terreno; registar uma cópia autenticada da petição no prazo de 30 dias | M.G.L. c. 254, §§ 5, 11 |
| Extinção mediante caução | Um interessado regista uma caução igual ao lien; o requerente intenta a ação contra a caução no prazo de 90 dias após a mais tardia de: a apresentação da declaração ou o aviso da caução | M.G.L. c. 254, § 14 |
| Extinção sumária | Requerimento ao Superior Court ou ao District Court da área onde se situa o terreno para extinguir um lien não registado nos termos exigidos pelo capítulo; despacho de notificação entregue pelo menos 7 dias antes da audiência | M.G.L. c. 254, § 15A |
Que tribunal julga um processo de mechanics' lien em Rhode Island
R.I. Gen. Laws § 34-28-10 exige que a petição seja apresentada no Superior Court (tribunal superior) do condado onde o terreno se situa, e § 34-28-17 também remete para lá os pedidos relativos a cauções e depósitos. Para um terreno no condado de Providence, trata-se do Licht Judicial Complex no 250 Benefit Street.
A pretensão de pagamento é separada. Uma pretensão até $5,000 pode ser apresentada no District Court ao abrigo do § 8-8-3(a)(1), ou nas pequenas causas (small claims) ao abrigo do § 10-16-1, sem qualquer lien; o nosso guia sobre o tribunal de pequenas causas de Rhode Island explica essa via.
O que trazer
A lei sobre liens assenta em datas e documentos, por isso traga:
- O contrato, o subcontrato ou a nota de encomenda, e qualquer aviso de possível mechanic's lien entregue ou recebido.
- As datas de cada dia de trabalho ou entrega e o último dia em obra, com faturas, ordens de alteração e um registo dos pagamentos.
- O nome do proprietário registado, o aviso de intenção enviado, o aviso de receção ou o envelope devolvido e a data do registo.
- O número de registo do empreiteiro e quaisquer documentos de lien, caução ou tribunal que lhe tenham sido entregues, com a data de receção.
Perguntas frequentes
O aviso de intenção ajuramentado tem de ser enviado por correio registado ou certificado com aviso de receção e registado nos registos prediais antes dos trabalhos ou materiais ou no prazo de 200 dias após os mesmos. Uma petição no Superior Court e um aviso de lis pendens têm de se seguir no prazo de 40 dias a contar do registo (R.I. Gen. Laws §§ 34-28-4, 34-28-10).
Envie um aviso de intenção ajuramentado ao proprietário registado por correio registado ou certificado com aviso de receção e registe uma cópia nos registos prediais no prazo de 200 dias após os trabalhos. No prazo de 40 dias a contar do registo, apresente uma petição no Superior Court e registe um aviso de lis pendens, com a petição no máximo 7 dias após o lis pendens.
Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 34-28-17, o proprietário pode depositar na secretaria do Superior Court uma quantia em dinheiro igual às pretensões de lien, acrescida de custas, juros legais e honorários de advogado razoáveis do titular do lien, ou depositar uma caução nesse montante, e um juiz profere um despacho que extingue o aviso de intenção e o lis pendens. Os proprietários também se podem defender invocando o incumprimento do prazo de 200 dias ou de 40 dias, a falta de um aviso ou a falta de registo do empreiteiro.
Sim, para trabalhos numa estrutura abrangida pela lei de registo de empreiteiros. Ao abrigo do R.I. Gen. Laws § 5-65-4, um empreiteiro não pode registar um lien nem processar para obter pagamento, a menos que estivesse registado quando apresentou a proposta ou celebrou o contrato e durante todos os trabalhos. Um tribunal pode afastar esse impedimento para evitar uma injustiça substancial.
Ao abrigo do M.G.L. c. 254, o aviso de contrato é registado no prazo de 90 dias e a declaração de conta no prazo de 120 dias após o último trabalho ou material, ambos mais cedo se for registado um aviso de conclusão substancial ou de rescisão, e a ação cível é intentada no prazo de 90 dias após a declaração (c. 254, §§ 2, 8 e 11).
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