Pagos de construcción en Rhode Island
Gravamen de constructor en Rhode Island: plazos, aviso y ejecución
En Rhode Island, cualquier persona a quien no se le haya pagado el trabajo o los materiales de una edificación puede reclamar un gravamen sobre el terreno conforme a R.I. Gen. Laws § 34-28-1. El gravamen se pierde a menos que se envíe por correo y se inscriba un aviso de intención dentro de los 200 días siguientes al trabajo y se presente una demanda ante el Superior Court (tribunal superior) dentro de los 40 días siguientes a la inscripción. DiLibero & Associates ejecuta y defiende gravámenes de constructores desde su oficina de Providence.
Qué es un gravamen de constructor y quién puede reclamarlo en Rhode Island
Un gravamen de constructor (mechanics' lien) es un reclamo contra un bien inmueble por trabajos de construcción o materiales impagos. Conforme a R.I. Gen. Laws § 34-28-1(a), cuando una edificación u otra mejora se construye, modifica o repara mediante un contrato verbal o escrito con el propietario, o a solicitud del propietario, la mejora y el terreno quedan sujetos a gravámenes por todo el trabajo realizado y los materiales suministrados por cualquier persona. No es necesario que el contrato sea escrito, y el propietario debe haber sido dueño del terreno en ese momento. Esto abarca a contratistas generales, subcontratistas, proveedores y obreros.
Conforme al § 34-28-1(b), es nula toda cláusula contractual que pretenda impedir un aviso de intención o cualquier paso para ejecutar un gravamen. Una renuncia al gravamen firmada con el pago o después de él sigue siendo válida.
Conforme al § 34-28-4.1, un contratista que trata directamente con el propietario, salvo un proveedor de materiales, conserva su gravamen solo si entregó al propietario un aviso de posible gravamen de constructor antes de comenzar el trabajo, en el contrato escrito o por correo certificado con acuse de recibo.
Primer paso: el aviso de intención dentro de 200 días
Conforme a R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a), el gravamen es nulo y se pierde por completo a menos que el reclamante, antes del trabajo o los materiales o dentro de los 200 días posteriores, haga dos cosas:
- Enviar el aviso de intención por correo registrado o certificado con franqueo pagado y acuse de recibo al propietario inscrito, a su última residencia o lugar de negocios conocidos, o a la dirección del terreno si no se conoce ninguno.
- Presentar una copia en los registros de la propiedad (land evidence records) de la ciudad o el pueblo donde se encuentra el terreno.
Conforme al § 34-28-4(b), el aviso jurado identifica al propietario, el terreno, el trabajo o los materiales y su valor aproximado, para quién se realizó el trabajo y al reclamante, y declara que al reclamante no se le ha pagado. El inciso (c) proporciona un formulario.
La inscripción perfecciona el gravamen solo por el trabajo realizado o los materiales suministrados en los 200 días anteriores a la inscripción y en adelante. Si el aviso enviado por correo es devuelto sin entregar, inscríbalo junto con el sobre devuelto dentro de los 30 días posteriores a la devolución y no más de 200 días después del envío, o el gravamen se pierde.
La sección 34-28-4 excluye a un grupo: arquitectos, ingenieros y sus subcontratistas, quienes conforme al § 34-28-7 deben enviar por correo e inscribir el aviso antes de lo que ocurra más tarde entre 200 días después de su trabajo o 10 días después del inicio visible de la construcción.
Segundo paso: ejecutar el gravamen en el Superior Court dentro de 40 días
Conforme a R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a), todo gravamen es nulo y se pierde por completo a menos que el reclamante también presente:
- Una demanda para ejecutar el gravamen ante el Superior Court del condado donde se encuentra el terreno.
- Un aviso de lis pendens (litigio pendiente) en los registros de la propiedad de la ciudad o el pueblo donde se encuentra el terreno.
Ambos deben presentarse dentro de los 40 días siguientes a la inscripción del aviso de intención; el plazo corre desde la inscripción, no desde el último día de trabajo ni desde el envío por correo. La demanda se presenta el mismo día que el lis pendens o dentro de los 7 días posteriores. Si se vencen los 40 días, el gravamen se pierde, aunque se realice más trabajo después.
Conforme al § 34-28-13, la demanda indica el monto reclamado, los trabajos adicionales, los pagos y las fechas del trabajo, enumera los pasos tomados para perfeccionar el gravamen, describe la propiedad, solicita que la mejora se venda para pagar el reclamo y nombra al propietario inscrito y a todos los demás reclamantes de gravámenes y titulares de intereses inscritos.
Plazos del gravamen de constructor en Rhode Island
| Paso | Plazo | Fuente |
|---|---|---|
| Aviso de posible gravamen de constructor (contratista directo, no un proveedor) | Antes de comenzar el trabajo, en el contrato escrito o por correo certificado con acuse de recibo | R.I. Gen. Laws § 34-28-4.1 |
| Enviar el aviso de intención jurado (correo registrado o certificado con acuse de recibo) e inscribir una copia | Antes del trabajo o los materiales o dentro de los 200 días posteriores | R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a) |
| Aviso devuelto sin entregar | Inscribirlo con el sobre dentro de los 30 días posteriores a la devolución y dentro de los 200 días posteriores al envío | R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a) |
| Arquitecto, ingeniero o sus subcontratistas | Lo que ocurra más tarde: 200 días después del trabajo o 10 días después del inicio visible de la construcción | R.I. Gen. Laws § 34-28-7 |
| Demanda ante el Superior Court y aviso de lis pendens | Dentro de los 40 días siguientes a la inscripción del aviso de intención | R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a) |
| Orden de las dos presentaciones | La demanda el mismo día que el lis pendens o dentro de los 7 días posteriores | R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a) |
| El propietario deposita una fianza o efectivo, aún sin demanda | Demanda contra el fiador o el secretario dentro de los límites del § 34-28-10 | R.I. Gen. Laws § 34-28-17(b)(1) |
| El propietario deposita una fianza o efectivo después de la demanda | Enmendar para agregar al fiador o al secretario dentro de los 60 días posteriores al aviso de la orden | R.I. Gen. Laws § 34-28-17(b)(2) |
Omitir un paso pone fin al gravamen, aunque el reclamo contractual de pago subsiste, con un límite de 10 años conforme a R.I. Gen. Laws § 9-1-13(a); consulte nuestra página sobre disputas contractuales en Rhode Island .
Cómo cancelar un gravamen o defenderse de uno
Fianza o depósito en efectivo. Conforme a R.I. Gen. Laws § 34-28-17(a), después de presentarse un aviso de intención o una demanda, el propietario, arrendatario o inquilino puede depositar en la secretaría del Superior Court efectivo equivalente a todos los reclamos de gravamen, incluidos los costos, los intereses legales y los honorarios razonables de abogado del titular del gravamen, o depositar una fianza de garantía por ese monto. Luego un juez dicta una orden ex parte que cancela el aviso de intención y el lis pendens, y el reclamo continúa contra el depósito o la fianza.
Defectos en el aviso o en los plazos. Cada requisito de los §§ 34-28-4, 34-28-4.1 y 34-28-10 es una defensa: no hubo envío por correo registrado o certificado con acuse de recibo; el envío o la inscripción se hizo más de 200 días después del trabajo; falta un dato o no hay juramento; el contratista directo no dio aviso de posible gravamen de constructor; o la demanda o el lis pendens se presentó fuera de los 40 días o de la secuencia de 7 días.
Registro. Conforme a R.I. Gen. Laws § 5-65-4, un contratista no puede presentar un gravamen, presentar un reclamo ante la junta ni demandar el pago por trabajos en una estructura cubierta por la ley de registro, a menos que estuviera registrado cuando hizo la oferta o celebró el contrato y durante todo el trabajo. Un tribunal puede dejar sin efecto ese impedimento para evitar una injusticia sustancial.
Conforme a R.I. Gen. Laws § 5-65-10(a)(6), la junta también puede revocar, suspender o denegar un registro, previo aviso y audiencia, cuando se presentó un gravamen porque el registrado dejó de pagar indebidamente al reclamante, y conforme al § 5-65-10(k), los gravámenes de constructores no satisfechos le permiten duplicar sus multas. Consulte nuestra página sobre disputas con contratistas y de mejoras del hogar en Rhode Island .
Gravámenes de constructores en Massachusetts: una breve comparación
Massachusetts utiliza un proceso distinto de varios pasos conforme a M.G.L. c. 254; la tabla indica solo lo que establece la ley.
| Paso | Lo que establece la ley | Fuente |
|---|---|---|
| Aviso de contrato | Inscribirlo en el registro de la propiedad (registry of deeds) a más tardar en la primera de estas fechas: 60 días después de un aviso de terminación sustancial, 90 días después de un aviso de rescisión o 90 días después de la última mano de obra o los últimos materiales | M.G.L. c. 254, § 2 |
| Estado de cuenta | Inscribirlo a más tardar en la primera de estas fechas: 90 días después de un aviso de terminación sustancial, 120 días después de un aviso de rescisión o 120 días después de la última mano de obra o los últimos materiales | M.G.L. c. 254, § 8 |
| Acción civil de ejecución | Dentro de los 90 días posteriores a la presentación del estado de cuenta, ante el Superior Court o el District Court (tribunal de distrito) donde se encuentra el terreno; inscribir una copia certificada de la demanda dentro de 30 días | M.G.L. c. 254, §§ 5, 11 |
| Cancelación mediante fianza | Una persona interesada inscribe una fianza de garantía equivalente al gravamen; el reclamante demanda sobre la fianza dentro de los 90 días posteriores a lo que ocurra más tarde entre la presentación del estado de cuenta o el aviso de la fianza | M.G.L. c. 254, § 14 |
| Cancelación sumaria | Solicitud ante el Superior Court o el District Court donde se encuentra el terreno para cancelar un gravamen no inscrito como exige el capítulo; la orden de notificación se entrega al menos 7 días antes de la audiencia | M.G.L. c. 254, § 15A |
Qué tribunal ve un caso de gravamen de constructor en Rhode Island
R.I. Gen. Laws § 34-28-10 exige presentar la demanda en el Superior Court (tribunal superior) del condado donde se encuentra el terreno, y § 34-28-17 también envía allí las mociones sobre fianzas y depósitos. Para un terreno en el condado de Providence, ese es el Licht Judicial Complex en 250 Benefit Street.
El reclamo de pago es independiente. Un reclamo de hasta $5,000 puede presentarse en el District Court conforme al § 8-8-3(a)(1), o en el tribunal de reclamos menores conforme al § 10-16-1, sin ningún gravamen; nuestra guía del tribunal de reclamos menores de Rhode Island explica esa vía.
Qué debe traer
La ley de gravámenes depende de fechas y documentos, así que traiga:
- El contrato, el subcontrato o la orden de compra, y cualquier aviso de posible gravamen de constructor entregado o recibido.
- Las fechas de cada día de trabajo o entrega y del último día en la obra, con facturas, órdenes de cambio y un registro de pagos.
- El nombre del propietario inscrito, el aviso de intención enviado por correo, el acuse de recibo o el sobre devuelto y la fecha de inscripción.
- El número de registro del contratista y cualquier documento de gravamen, fianza o tribunal que se le haya entregado, con la fecha en que lo recibió.
Preguntas frecuentes
El aviso de intención jurado debe enviarse por correo registrado o certificado con acuse de recibo e inscribirse en los registros de la propiedad antes del trabajo o los materiales o dentro de los 200 días posteriores. Una demanda ante el Superior Court y un aviso de lis pendens deben presentarse dentro de los 40 días siguientes a la inscripción (R.I. Gen. Laws §§ 34-28-4, 34-28-10).
Envíe un aviso de intención jurado al propietario inscrito por correo registrado o certificado con acuse de recibo, e inscriba una copia en los registros de la propiedad dentro de los 200 días siguientes al trabajo. Dentro de los 40 días siguientes a la inscripción, presente una demanda ante el Superior Court e inscriba un aviso de lis pendens; la demanda debe presentarse a más tardar 7 días después del lis pendens.
Conforme a R.I. Gen. Laws § 34-28-17, el propietario puede depositar en la secretaría del Superior Court efectivo equivalente a los reclamos de gravamen más los costos, los intereses legales y los honorarios razonables de abogado del titular del gravamen, o depositar una fianza de garantía por ese monto, y un juez dicta una orden que cancela el aviso de intención y el lis pendens. Los propietarios también pueden defenderse alegando que se venció el plazo de 200 o de 40 días, que se omitió un aviso o que el contratista no estaba registrado.
Sí, para trabajos en una estructura cubierta por la ley de registro de contratistas. Conforme a R.I. Gen. Laws § 5-65-4, un contratista no puede presentar un gravamen ni demandar el pago a menos que estuviera registrado cuando hizo la oferta o celebró el contrato y durante todo el trabajo. Un tribunal puede dejar sin efecto ese impedimento para evitar una injusticia sustancial.
Conforme a M.G.L. c. 254, el aviso de contrato se inscribe dentro de los 90 días y el estado de cuenta dentro de los 120 días posteriores a la última mano de obra o los últimos materiales, en ambos casos antes si se inscribe un aviso de terminación sustancial o de rescisión, y una acción civil se presenta dentro de los 90 días posteriores al estado de cuenta (c. 254, §§ 2, 8 y 11).
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