Pagamentu di konstruson na Rhode Island
Mechanics' lien na Rhode Island: Prazus, avizu i ezekuson
Na Rhode Island, kualker pesoa ki ka risebe pagamentu pa trabadju o materiais na un prédiu pode reklama un lien (dirétu di garantia) sobri terenu dibaxu di R.I. Gen. Laws § 34-28-1. Lien ta perdedu sálvu si un avizu di intenson (notice of intention) é mandadu pa koreiu i rejistadu dentu di 200 dia di trabadju i un keixa na Superior Court (tribunal superior) ta sigi dentu di 40 dia di rejistu. DiLibero & Associates ta ezekuta i ta difende mechanics' liens a partir di se ofisina na Providence.
Kuzé ki é un mechanics' lien i kenha ki pode reklama-l na Rhode Island
Un mechanics' lien é un reklamason kontra un imóvel pa trabadju di konstruson o materiais ki ka pagadu. Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 34-28-1(a), ora ki un prédiu o otu benfeitoria é konstruídu, alteradu o konsertadu pur kontratu oral o skritu ku donu, o a pididu di donu, benfeitoria i terenu ta fika sujeitu a liens pa tudu trabadju fetu i materiais fornesidu pa kualker pesoa. Kontratu ka mesti ser pur skritu, i donu debe ser donu di terenu na kel tenpu. Kel-li ta inklui empreiteru jeral, subempreiteru, fornesedoris i trabadjadoris.
Dibaxu di § 34-28-1(b), un kláuzula di kontratu ki ta pretende proibi un avizu di intenson o kualker pasu pa ezekuta un lien é nulu. Un renúnsia a lien asinadu ku pagamentu o dipos di pagamentu ta kontinua válidu.
Dibaxu di § 34-28-4.1, un empreiteru ki ta trata diretamenti ku donu, sálvu un fornesedor di material, ta manti se lien só si e da donu un avizu di posível mechanic's lien antis di kumesa trabadju, na kontratu skritu o pur koreiu sertifikadu ku avizu di resebimentu (return receipt requested).
Pasu un: avizu di intenson dentu di 200 dia
Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a), lien é nulu i totalmenti perdedu sálvu si reklamanti, antis o dentu di 200 dia dipos di trabadju o materiais, faze dós kuza:
- Ta manda avizu di intenson pur koreiu rejistadu o sertifikadu pré-pagu, ku avizu di resebimentu, pa donu ki sta rejistadu (owner of record) na úrtimu rezidénsia o lokal di negósiu konxedu, o na enderesu di terenu si nenhun ka konxedu.
- Ta rejista un kópia na rejistus di propriedadi (land evidence records) di siadadi o vila undi ki terenu sta.
Dibaxu di § 34-28-4(b), avizu djuradu ta identifika donu, terenu, trabadju o materiais i se valor aproximadu, pa kenha ki trabadju foi fetu, i reklamanti, i ta fla ma reklamanti inda ka foi pagu. Subsekson (c) ta da un formuláriu.
Rejistu ta aperfeisoa lien só pa trabadju fetu o materiais fornesidu na 200 dia antis di rejistu i dipos di kel. Si avizu mandadu pa koreiu volta sen ser entregadu, rejista-l ku envelopi ki volta dentu di 30 dia dipos di volta i ka más di 200 dia dipos di envio, o lien ta perdedu.
Sekson 34-28-4 ta poi un grupu di parti: arkitetus, enjeñerus i se subempreiterus, ki dibaxu di § 34-28-7 debe manda i rejista antis di más tardi di 200 dia dipos di se trabadju o 10 dia dipos di kumesu vizível di konstruson.
Pasu dós: ezekuta lien na Superior Court dentu di 40 dia
Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a), tudu lien é nulu i totalmenti perdedu sálvu si reklamanti tanbe ta rejista:
- Un keixa pa ezekuta lien na Superior Court di kondadu undi ki terenu sta.
- Un avizu di lis pendens na rejistus di propriedadi di siadadi o vila undi ki terenu sta.
Tudu dós debe ser rejistadu dentu di 40 dia di rejistu di avizu di intenson; prazu ta konta a partir di rejistu, ka di úrtimu dia di trabadju nen di envio. Keixa ta rejistadu mésmu dia di lis pendens o dentu di 7 dia dipos di el. Pasa 40 dia ta fazi perde lien, mésmu si más trabadju ben dipos.
Dibaxu di § 34-28-13, keixa ta indika valor reklamadu, ekstras, pagamentus i datas di trabadju, ta diskrebe pasus ki foi tomadu pa aperfeisoa lien, ta diskrebe propriedadi, ta pidi pa benfeitoria ser bendedu pa paga reklamason, i ta nomeia donu rejistadu i tudu otu reklamanti di lien i titular di interesi rejistadu.
Prazus di mechanics' lien na Rhode Island
| Pasu | Prazu | Fonti |
|---|---|---|
| Avizu di posível mechanic's lien (empreiteru diretu, ka fornesedor) | Antis di kumesa trabadju, na kontratu skritu o pur koreiu sertifikadu ku avizu di resebimentu | R.I. Gen. Laws § 34-28-4.1 |
| Manda avizu di intenson djuradu (koreiu rejistadu o sertifikadu, ku avizu di resebimentu) i rejista un kópia | Antis o dentu di 200 dia dipos di trabadju o materiais | R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a) |
| Avizu ki volta sen ser entregadu | Rejista-l ku envelopi dentu di 30 dia dipos di volta i dentu di 200 dia dipos di envio | R.I. Gen. Laws § 34-28-4(a) |
| Arkitetu, enjeñeru o se subempreiteru | Más tardi di 200 dia dipos di trabadju o 10 dia dipos di kumesu vizível di konstruson | R.I. Gen. Laws § 34-28-7 |
| Keixa na Superior Court i avizu di lis pendens | Dentu di 40 dia di rejistu di avizu di intenson | R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a) |
| Orden di kes dós rejistu | Keixa na mésmu dia di lis pendens o dentu di 7 dia dipos | R.I. Gen. Laws § 34-28-10(a) |
| Donu ta dipozita fiansa (bond) o dinheru, inda sen keixa | Keixa kontra fiador o kontra escrivon dentu di límitis di § 34-28-10 | R.I. Gen. Laws § 34-28-17(b)(1) |
| Donu ta dipozita fiansa o dinheru dipos di keixa | Emenda pa djunta fiador o escrivon dentu di 60 dia dipos di avizu di orden | R.I. Gen. Laws § 34-28-17(b)(2) |
Falta un pasu ta kaba ku lien, ma reklamason kontratual pa pagamentu ta fika, ku un límiti di 10 anu dibaxu di R.I. Gen. Laws § 9-1-13(a); odja nos pájina sobri dizakordu di kontratu na Rhode Island .
Kansela un lien o difende kontra un lien
Fiansa o dipózitu di dinheru. Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 34-28-17(a), dipos ki un avizu di intenson o un keixa é rejistadu, donu, lokatáriu o inkilinu pode paga na kofri di Superior Court (registry) dinheru igual a tudu reklamason di lien, inkluindu kustus, juru legal i onoráriu razoável di advogadu di titular di lien, o dipozita un fiansa di sigurador (surety bond) na kel valor. Dipos un juis ta da un orden ex parte ki ta kansela avizu di intenson i lis pendens, i reklamason ta kontinua kontra dipózitu o fiansa.
Defeitus na avizu o na prazu. Kada rekizitu na §§ 34-28-4, 34-28-4.1 i 34-28-10 é un defeza: ka ten envio pur koreiu rejistadu o sertifikadu ku avizu di resebimentu; envio o rejistu más di 200 dia dipos di trabadju; un itén ki sta ta falta o falta di djuramentu; ka ten avizu di posível mechanic's lien di un empreiteru diretu; o un keixa o lis pendens fora di 40 dia o di sekuénsia di 7 dia.
Rejistu di empreiteru. Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 5-65-4, un empreiteru ka pode rejista un lien, poi un reklamason na board (konsedju), nen poi prosesu pa pagamentu pa trabadju na un strutura kubertu pa lei di rejistu sálvu si e staba rejistadu ora ki e fazi oferta o kontratu i duranti tudu trabadju. Un tribunal pode afasta kel inpedimentu pa evita un injustisa substansial.
Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 5-65-10(a)(6), board pode tanbe rivoga, suspendi o rikuza un rejistu, dipos di avizu i un audiénsia, ora ki un lien foi rejistadu pamodi titular di rejistu dexa di paga reklamanti di forma injustu, i dibaxu di § 5-65-10(k) mechanics' liens ki ka satisfetu ta permiti-l dobra se multas. Odja nos pájina sobri dizakordu ku empreiteru i di benfeitoria di kaza na Rhode Island .
Mechanics' liens na Massachusetts: un konparason kurtu
Massachusetts ta uza un prosésu diferenti ku várius pasu dibaxu di M.G.L. c. 254; tabela ta mostra só kuzé ki lei ta dispoi.
| Pasu | Kuzé ki lei ta dispoi | Fonti |
|---|---|---|
| Avizu di kontratu (notice of contract) | Rejista na registry of deeds (rejistu predial) ti más sedu di 60 dia dipos di un avizu di konkluzon substansial, 90 dia dipos di un avizu di rezison, o 90 dia dipos di úrtimu trabadju o materiais | M.G.L. c. 254, § 2 |
| Ekstratu di konta (statement of account) | Rejista ti más sedu di 90 dia dipos di un avizu di konkluzon substansial, 120 dia dipos di un avizu di rezison, o 120 dia dipos di úrtimu trabadju o materiais | M.G.L. c. 254, § 8 |
| Ason sivil pa ezekuta | Dentu di 90 dia dipos ki ekstratu é rejistadu, na Superior Court o na District Court undi ki terenu sta; rejista un kópia sertifikadu di keixa dentu di 30 dia | M.G.L. c. 254, §§ 5, 11 |
| Dizolveson pur fiansa | Un pesoa interesadu ta rejista un fiansa di sigurador igual a lien; reklamanti ta poi prosesu kontra fiansa dentu di 90 dia dipos di más tardi entri rejistu di ekstratu o avizu di fiansa | M.G.L. c. 254, § 14 |
| Kanselamentu sumáriu | Pididu na Superior Court o na District Court undi ki terenu sta pa kansela un lien ki ka rejistadu sima kapítulu ta izeji; orden di avizu notifikadu pelu ménus 7 dia antis di audiénsia | M.G.L. c. 254, § 15A |
Kal tribunal ki ta julga un kazu di mechanics' lien na Rhode Island
R.I. Gen. Laws § 34-28-10 ta izigi ki keixa é aprizentadu na Superior Court (tribunal superior) di konsedju undi ki teren sta, i § 34-28-17 ta manda pa la tanbe pididus sobri kauson i depózitu. Pa teren na konsedju di Providence, kel tribunal é Licht Judicial Complex na 250 Benefit Street.
Reklamason di pagamentu é separadu. Un reklamason ti $5,000 pode ser postu na District Court dibaxu di § 8-8-3(a)(1), o na small claims (pikenu reklamason) dibaxu di § 10-16-1, sen nenhun lien; nos gia di small claims court na Rhode Island ta splika kel kaminhu.
Kuzé ki bu debe traze
Lei di lien ta funsiona ku datas i dokumentus, pur isu traze:
- Kontratu, subkontratu o orden di kompra, i kualker avizu di posível mechanic's lien dadu o risebedu.
- Datas di kada dia di trabadju o entrega i úrtimu dia na obra, ku faturas, ordens di mudansa i un rejistu di pagamentus.
- Nomi di donu rejistadu, avizu di intenson mandadu, avizu di resebimentu o envelopi ki volta, i data di rejistu.
- Númeru di rejistu di empreiteru, i kualker papel di lien, fiansa o tribunal ki bu risebe, ku data ki bu risebe-l.
Perguntas frekuenti
Avizu di intenson djuradu debe ser mandadu pur koreiu rejistadu o sertifikadu, ku avizu di resebimentu, i rejistadu na rejistus di propriedadi antis o dentu di 200 dia dipos di trabadju o materiais. Un keixa na Superior Court i un avizu di lis pendens debe sigi dentu di 40 dia di rejistu (R.I. Gen. Laws §§ 34-28-4, 34-28-10).
Manda un avizu di intenson djuradu pa donu rejistadu pur koreiu rejistadu o sertifikadu, ku avizu di resebimentu, i rejista un kópia na rejistus di propriedadi dentu di 200 dia di trabadju. Dentu di 40 dia di rejistu, rejista un keixa na Superior Court i rejista un avizu di lis pendens, ku keixa ka más di 7 dia dipos di lis pendens.
Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 34-28-17, donu pode paga na kofri di Superior Court dinheru igual a reklamasons di lien más kustus, juru legal i onoráriu razoável di advogadu di titular di lien, o dipozita un fiansa di sigurador na kel valor, i un juis ta da un orden ki ta kansela avizu di intenson i lis pendens. Donus pode tanbe difende ku baze na un prazu di 200 dia o di 40 dia ki ka kunpridu, un avizu ki ka fetu o falta di rejistu di empreiteru.
Sin, pa trabadju na un strutura kubertu pa lei di rejistu di empreiteru. Dibaxu di R.I. Gen. Laws § 5-65-4, un empreiteru ka pode rejista un lien nen poi prosesu pa pagamentu sálvu si e staba rejistadu ora ki e fazi oferta o kontratu i duranti tudu trabadju. Un tribunal pode afasta kel inpedimentu pa evita un injustisa substansial.
Dibaxu di M.G.L. c. 254, avizu di kontratu ta rejistadu dentu di 90 dia i ekstratu di konta dentu di 120 dia dipos di úrtimu trabadju o materiais, kada un más sedu si un avizu di konkluzon substansial o di rezison é rejistadu, i un ason sivil ta postu dentu di 90 dia dipos di ekstratu (c. 254, §§ 2, 8 i 11).
Prósimu pasu
Bu ka risebe pagamentu pa trabadju di konstruson na Rhode Island, o bu sta dianti di un lien?
Fla-nu propriedadi, datas di trabadju, kuzé ki foi faturadu i pagu, i si ten un avizu di intenson rejistadu. Purmeru konsulta é di grasa. Nu ta verifika konflitus antis di rivi prazus ku bo.